撒哈拉以南非洲地区不断增长的城市人口迅速推高了城市地区对经济适用房的需求。开云体育app下载手机版官网

一方面，我们有机会建设一个更加包容的未来，每个公民都有一所体面的房子称为家。有了正确的政策和有针对性的实施，城市可以集中企业和服务，如学校、医院和警察，让更多人享受这些服务。另一方面，建设也存在困难开云体育首页 其速度快于城市人口增长的速度，快于改造贫民窟和规划不良地区的速度。

这是第二篇关于撒哈拉以南非洲的城市化开云体育app下载手机版官网系列，在“城市总体规划”文章。

大城市的城市化和贫民窟的激增

非洲的城市增长率几乎是欧洲的11倍。开云体育app下载手机版官网这种流动的推动因素包括高出生率、农村-城市移徙、通过吞并扩大城市住区、重新划分农村地区，以及在一些国家，冲突和灾害等消极事件。鉴于非洲城市是世界上最开云体育app下载手机版官网贫穷的城市之一，它们的增长率标志着对其资源基础的重大挑战，即为其不断增长的人口建设和维持适当的基础设施和公共服务。

如果各国希望利用人口变化刺激经济增长和扩大就业机会，就必须对经济适用房采取创新和有针对性的措施。

无计划的城市增长导致了贫民窟的肆意蔓延。根据联合国2014年的一份报告，到2020年，撒哈拉以南非洲的贫民窟将以每年4.5%的速度增长，容纳超过2亿人开云体育app下载手机版官网。按照这个速度，居住在贫民窟的人数将在未来15年内翻一番。在过去10年里，世界上大部分地区的贫民窟人口数量都有所下降，或者至少基本保持不变，但撒哈拉以南非洲的贫民窟人口却以每年500万人的速度增长(开云体育app下载手机版官网图1)．如果不扭转这一趋势，到2050年，世界上大多数贫民窟居民将生活在非洲城市。开云体育app下载手机版官网

如此多的人生活在不符合标准的条件下，是城市规划不足和政府投资不足的直接结果。这也是由于缺乏一个更广泛的战略，包括中等规模的城镇。尽管大城市和特大城市在某种程度上处于城市化的前沿，但由于它们的影响力和经济重要性，它们并不是增长最快的城市，也不代表城市人口的大多数。图2显示到2030年，人口在30万到100万之间的城镇将占撒哈拉以南非洲城市数量的大多数。开云体育app下载手机版官网

增长最快的城市中心是人口少于30万的小城镇(图3)，占撒哈拉以南非洲城市人口的46.4%。开云体育app下载手机版官网尽管这些城市在人口统计学上具有重要性和潜在的作用，但发展中国家的城市规划工作不成比例地集中在大城市地区的问题上，从而促成了城市的首要地位。中小城市要发挥其潜力，就应成为发展中国家新城市议程的一部分。

卢旺达如何应对城市化挑战?

撒哈拉以南非洲城市面临着开云体育app下载手机版官网持续的挑战，即确保城市化能带来足够的经济增长，为迅速增长的劳动力提供体面的就业机会。然而，通常观察到的情况是，生活条件往往匮乏、不安全，没有水等基本服务，电和卫生设施。卢旺达首都基加利周围的吉哈拉和鲁延齐郊区就是这样一个例子。在需求不断增长的压力下，各地区不得不重新审视总体规划，或在农业生产区域变得支离破碎后接受土地使用调整。其他一些州试图收紧分区规定，以保护农田不受房地产开发商的侵占。在卢旺达这样的内陆小国，将耕地改为住宅用地对该国的长期粮食安全构成威胁。

然而，该国也在努力增加经济适用房的供应，将税收优惠扩大到专注于这一住宅领域的开发商和投资者。2012年在基加利进行的一项研究估计，到2022年，卢旺达首都将需要34万套新住房，其中78%的新住房需求集中在收入最低的五分之一群体，即家庭月收入低于350美元。

尽管卢旺达对经济适用房的需求一如既往地高，但开发商仍在努力降低新建住宅的成本。解决这个问题的一个方法是让政府提供基本服务，如电力、污水、水和道路。

政府在卢旺达解决这一问题的另一个方法是通过建立一个经济适用房发展基金。2017年6月，卢旺达开发银行批准了一项3.3亿美元的基金，帮助低收入者建造房屋。该基金将向月收入在200美元至800美元之间的卢旺达人提供年利率为10%的贷款，在25至30年内偿还。此前，低收入者只能获得10至20年内偿还的贷款，年利率为17%。

卢旺达的国家住房政策强调，尽管受到高利率的限制，但更大的挑战是大多数卢旺达国民的家庭收入极低和间歇性。降低房屋抵押贷款利率不会给最低收入者带来重大变化。2014年，撒哈拉以南非洲地区只有5%的成年人从正规金融机构获得贷款，这一比例是南亚开云体育app下载手机版官网、东亚和太平洋等其他发展中地区的一半。

一项针对本地和外国机构投资者的研究估计，东非银行业大约有12亿美元的资本可用于长期贷款。开云体育app下载手机版官网养老基金向该地区的商业银行提供了超过1亿美元的中期贷款，用于抵押贷款。尽管股市越来越成为人们的兴趣来源，但其影响有限。因此，与解决该地区住房交付潜力所需的422亿美元相比，东非地区的当地资本只是一开云体育app下载手机版官网小部分。

国际金融公司是一家国际金融机构，也是世界金融组织的一部分世界银行集团该公司与中国建筑工程公司中信(CITIC)合作，在多个非洲国家投资3亿美元开发经济适用房。开云体育app下载手机版官网这些住宅项目将包括雇佣当地房地产开发商，目标是在2020年前在非洲大陆建造3万套住房。通过该平台融资的首批保障性住房项目将在尼日利亚、肯尼亚和卢旺达实施，并从那里将业务扩展到其他国家。

肯尼亚的经济适用房

肯尼亚采取了积极的住房所有制措施。总统乌呼鲁•肯雅塔已将在其任期内增加经济适用房项目数量作为其第二个任期的四大支柱之一。作为这一战略的一部分，2018年4月宣布了一项公私伙伴关系，将帮助为肯尼亚的经济适用房提供资金。该合作伙伴关系被称为肯尼亚抵押再融资公司(KMRC)，将于2019年初推出，旨在通过向抵押贷款机构提供安全的长期资金来发展一级和二级抵押贷款市场。KMRC筹集的资金将允许银行在5年内额外发放5万份抵押贷款。目前，肯尼亚的抵押贷款总额为2.4万笔。

肯雅塔总统雄心勃勃的计划的目标是到2023年建造100万套住房。肯尼亚的住房赤字累计达200万套(图4)，目前每年的产量不足5万辆，远远不能满足每个人的住房需求。该项目预计耗资260亿美元，约占肯尼亚2016年GDP的37%，即705亿美元。这确实引发了关于资金来源的问题，因为该国显然将难以用内部产生的资金为该方案提供资金。

作为该战略的一部分，肯尼亚政府计划将每套住房的成本从5万美元降至1.5万美元。70%的下降将由免费的公共土地转为私人土地来支持财产开发商和建设通路道路，电力和水连接到住房计划。

当经济适用房不是所有人都能买得起的时候

当为低收入群体建造住房时，可能在经济上仍然无法获得，或者被转租给中产阶级群体，这意味着城市贫困人口继续生活在无法获得清洁水、下水道、电力和铺设道路等公共服务的地区。

规划与现实之间的差距，在新的住宅开发项目和邻近的不受监管的定居点之间，形成了一个交织在一起的混合体。因此，新的开发项目就像一个飞地，尽管两个社区之间可能有重要的社会和经济交流，但空间隔离仍然明显。

安哥拉的基兰巴(Kilamba)就是这样一个例子，这是一个2012年开放的现代住宅开发项目。随着建设的进行，一个不受监管的定居点与Kilamba平行，尽管它们相互依赖，但一条道路在两者之间建立了明确的边界(图5)．居住在基兰巴东部地区的居民没有干净的水、可靠的电力、维护良好的道路和污水处理系统。像Kilamba这样的项目应该将公共服务扩展到周边地区，预见到不受监管社区的增长，而不是忽视它。

需要采取广泛的办法，通过解决设计、建造和施工管理方面的成本效益问题，使住房负担得起;增加可用的物质资源;单位面积及人均楼面面积减少;新技术的使用可以降低建筑成本;让家庭更接近经济机会。

基加利的愿景城就是一个例子，说明在新开发中瞄准正确的人口是多么重要。由卢旺达社会保障局资助的住宅综合体于2013年开始建设，预计2021年完工，计划由22,000个单元组成，其中将包括2至5间卧室的公寓、别墅和有地住宅。项目一期于2017年7月完工，入住率仅为30%左右。公寓的价格从17.7万美元左右的两居室公寓到50万美元左右的五居室联排别墅不等。然而，为了鼓励销售，价格很快降低了三分之一。尽管如此，12.4万美元的价格，也只有卢旺达0.1%的城市人口能负担得起最小的单位。

与高房价问题并行的是，大多数开发商实际上没有能力完成这项工作。目前还不清楚房地产部门是否能够在这个阶段吸收更多的投资。现存的投资基金很难找到可行的项目，或者有足够能力满足投资条款的开发商。专注于住房市场的泛非金融机构Shelter A开云体育app下载手机版官网frica注意到，在南非以外，很少有开发商有能力在3年以上的时间里每年交付500套以上的住房。

更便宜的房子是值得考虑的住房负担能力。在尼日利亚，米勒德·富勒基金会(Millard Fuller Foundation)开发了一套价值约7500美元的渐进式入门房。在其他条件相同的情况下，如果这所房子在整个欧洲大陆都能买到，那么24个国家50%以上的人口都能买得起。这一潜在需求相当于约5200万套住房，仅建设就有可能带来近4000亿美元的经济活动。

世界银行(World Bank)估计，以目前的房价计算，在大多数撒哈拉以南非洲国家，只有不到10%的人口买得起房子。开云体育app下载手机版官网住房建设产生的经济效益也渗透到整个社会，改善了许多人的生活。每建造一座房子，就会创造5个就业机会。

结束语

应该注意到的一个重要事实是，在大多数撒哈拉以南非洲国家，城市化不一定伴随着其他地区发生的工业增长和结构转型，也不一定伴随着相同水平的收入。开云体育app下载手机版官网例如，2016年撒哈拉以南非洲城市人口占比38.3开云体育app下载手机版官网%，人均GDP为1640美元。一九九六年，东亚及太平洋地区的城市化程度达到相同水平，人均国内生产总值为5,000美元(图6)．撒哈拉以南非洲地区的人均收入增长相对较低，限制了家庭用于住房消费或投资的资源。开云体育app下载手机版官网

获得家庭负担得起的多样化、优质住房，将为快速城市化城市的包容性增长奠定基础。对于大多数家庭来说，购买或建造房子是他们一生中最大的一项支出。

房屋通常也是最重要的家庭资产，也是一种可以随着时间升值的投资，可以用作借款抵押品，也是通过继承实现代际财富转移的重要组成部分。如果住房靠近学校、工作地点和交通通道，就会直接影响城市生活质量和社会流动性前景。最后，住房存量以及相关建筑业和金融业的投资和就业构成了国民经济财富的重要组成部分。

经济适用房项目的融资仍然是一个重大挑战。如上所述，肯尼亚和卢旺达政府都不得不进行干预，以降低购房者的住房成本。这在非洲仍然是一个挑战，因为在许多非洲国家，相当一部分人开云体育app下载手机版官网口的收入水平很低。因此，开发商和政府应考虑设计创新方案，为经济适用房项目提供资金。公私合作是应对挑战的一种方式，但问题在于细节。从私人开发商的角度来看，问题在于他们并不总是相信政府会遵守商定的安排。话虽如此，但很明显，有一种趋势表明，中产阶级正在稳步增长，这创造了一个能够为自己的住房提供资金的非洲消费者群体。开云体育app下载手机版官网挑战再次在于金字塔底层的大量消费者，他们无法做到这一点。

开云体育app下载手机版官网非洲可以借鉴新加坡的模式，在新加坡，经济适用房是政治和经济稳定社会的核心原则之一。1964年，新加坡建屋发展局推出“居者有其屋”计划，让市民在新加坡拥有有形资产，并参与国家建设。1968年，为了帮助更多的人成为有房者，政府允许使用中央公积金(CPF)储蓄支付首付款和每月抵押贷款分期付款。这一点，加上多年来推出的其他计划和补助金，使房屋所有权变得非常实惠和具有吸引力。多年来，政府亦推出多项公积金房屋补助金，例如公积金额外房屋补助金及特别房屋补助金。这些住房补贴减轻了低收入和中等收入家庭购买第一套住房的经济负担。挑战显然是如何将这种模式应用到非洲。开云体育app下载手机版官网

撒哈拉以南非洲的住房部门迫切需要改组。开云体育app下载手机版官网随着非开云体育app下载手机版官网洲城市转型的继续，以及非洲国家城市人口规模的增加，提供优质住房和建设功能齐全的住房部门成为建设功能齐全、宜居城市、支持国家经济增长和创造就业目标的关键优先事项。

作者Otavio Veras是NTU-SBF非洲研究中心的副研究员，该中心是由南洋理工大学和新加坡商业联合会建立的政府、企业和学术界三方平台，旨在推广非开云体育app下载手机版官网洲知识和专业知识。Otavio可以通过(电子邮件保护)．