作者:Jess Cleland，布罗尔地产集团东非和印度洋董事总经理开云体育app下载手机版官网

随着肯尼亚政府缓慢地重新开放经济，对我们行业来说，关键问题是疫情的爆发对当地商业有何影响财产市场和长期会有什么影响?

零售行业

继政府在3月份禁止公共集会的指示之后，许多租户，如电影院、儿童游乐区和其他休闲租户已被关闭。现在可以坐下来吃饭的餐馆也可以营业了，但必须考虑到保持社交距离的要求。相比之下，超市、肉店和快餐店的生意一直很红火。消费者现在可以选择从不同的网点进行网上购物。

非必需租户已开始与业主商讨豁免租金或折扣，以及延长免租期。物业经理现在的任务是尽量减少运营成本，以控制支出，以平衡由此产生的有限收入。

租户的总销售额及个别店铺/处所的客流量均有所下降，原因是消费者避免在商场、零售还有购物中心，这是保持社交距离指令的结果。随着经济放缓和就业水平面临压力，由此产生的经济限制使消费者的支出从冲动消费和奢侈品购买转向了对必需品的关注，尤其是食品。

在租金优惠、减免和假期方面，房东没有一个统一的基本公式。相反，每个房东都是在逐案处理的基础上与各自的租户打交道。例如，在某些情况下，房东要求提供成交额销售数据，以便在疫情期间审查租户的业绩/交易密度，并根据这些信息给予租金优惠。一般来说，新的零售商已经延长了装修时间，而现有的租户正在谈判租金优惠，然而，在几乎所有情况下，服务费仍然需要全额支付。

显然，消费者行为正在被迫改变，这将导致未来对房地产的需求状况发生非常不同的变化。例如，零售商将需要投资于在线和配送能力，这将反过来推动物流行业的增长。我们预计，未来将有更多零售商采取混合方式进行扩张和进入市场，将在线平台和配送渠道与规模较小的传统“实体”业务相结合。我们也在朝着更以社区为中心的零售方向发展，在那里，中心将为他们所服务的地区履行多种社会角色。

作为受打击最严重的行业之一，食品和饮食店(尤其是坐式餐厅)往往被延长了50%至100%的长期特许权，即使在政府指令允许这些店开业并继续营业后，只要他们在店内保持社交距离。相比之下，超市/大卖场几乎没有租金优惠，因为它们被视为基本服务。范围通常在0%到10%之间。电信品牌的租金优惠幅度一般在12.5%至20%之间。

工业部门

大流行对工业部门的影响没有那么严重，仓储市场继续活跃。随着医疗用品和个人防护装备(PPE)相关用品的生产企业的兴旺，人们对短期储存的兴趣日益浓厚，特别是医疗设施和货物的短期储存。然而，随着国际贸易的关闭，货物运输已经放缓，但航空旅行的开放预示着该国与世界其他地区之间货物运输的增加。该部门仍然接到各种用户的询问，他们计划在未来六个月内入住。

办公室部门

政府并没有明确的工作场所准则——事实上，私人部门在办公室工作并没有任何限制。因此，关于安全和指导方针的任务是公司执行社交距离和卫生的责任。

由于公司正在考虑社交距离和在家工作的能力，重新评估他们的空间要求，许多办公室咨询已被搁置。采暖通风和空调(HVAC)已成为一个重要的要求，因为租户现在需要控制空气循环。在某些情况下，现有租户和新租户都获得了三个月的租金优惠，而房东则根据所占用的空间提供更长的免租期，从两到六个月不等。他们还为租户提供了三年后提前终止租约的选择。

然而，此次封锁向雇主和员工都揭示了远程工作的有效性。说到这一点，员工们还指出了工作场所创造的社交互动的价值。这些趋势将在开云体育投注雇主决定办公空间的性质和形式时发挥作用。大流行的爆发将导致办公空间的利用方式发生变化。

尽管保持社交距离的需求将改变建筑空间的利用方式，但随着越来越多的员工改变工作方式和工作地点，这些措施带来的任何增加都不会抵消总减少量。在评估他们的房地产投资组合时，我们预计企业将把他们的思维从“占用总成本”模型转变为“生产总成本”模型，这将考虑到多种类型的工作。我们还必须记住，由于一些传统租约的刚性，减少空间需求的总体预期很可能是分阶段实现的。

共享工作空间

在过去十年中，本地和国际办公空间用户对联合办公的需求不断增长。这导致大多数运营商专注于他们的业务战略，以满足在提供和位置方面的更高质量。然而，随着持续的旅行限制，我们看到对共享工作空间的直接需求已经从国际用户转移到本地用户，尤其是那些需要更小空间的用户。

在短期内，共享工作空间许可证的相对灵活性可能会导致最初的占用减少，因为由于肯尼亚对固定最低租赁期限的法定要求，这个空间是一些公司退出的第一个选择。然而，从长远来看，预计对共享工作空间的兴趣可能会上升，因为占用外壳和核心空间的租户可能会缩小规模，以选择更灵活的空间。

未来可能是不确定的，但对大多数人来说，重新思考我们发展业务的方式是乐观的。

本文首次发表于肯尼亚房地产投资信托协会．这篇文章略有编辑。