非洲房地产专家凯文·提鲁文加杜姆说，在非洲各地市场，特别是那些受大宗商品价格低迷影响的经济体，新的商业房地产开发项目开云体育app下载手机版官网在未来几年可能会贬值。

他在非洲市场有超过18年的经验，并参与了加纳和尼日利亚等国家首批a级商开云体育app下载手机版官网场和办公空间的引进。Teeroovengadum也见证了过去5年类似的投资热潮，但他认为许多新开发项目将面临一段贬值时期，尤其是a级房产。

造成这种情况的原因是，目前房东寻求的租金与租户愿意支付的租金之间不匹配。在经济增长放缓、消费能力下降的时期，过去几年让许多零售商和企业大开眼界，许多零售商和企业不得不重新评估他们的非洲扩张战略。开云体育app下载手机版官网为了降低成本，一些公司选择租用不那么高档的写字楼或零售大楼，或者占用较小的空间。其他人干脆决定完全退出市场。

因此，新开发项目中的许多零售和办公空间仍然空置，房东不得不要么降低租金，要么提供特殊优惠，比如三到四年的固定租金协议。

总体而言，租金有所下降。例如，阿克拉一间a级写字楼的租金，加纳Teeroovengadum说，美国的房价已经从每月约47-48美元/平方米降至32-35美元/平方米。

“在拉各斯，尼日利亚在美国，大约一年半前，月租金水平在90美元/平方米左右，现在则在50美元/平方米左右。”

这种减少影响了建筑的底线，因此，影响了物业的整体价值。

花更少的钱买更昂贵的开发

另一方面，这些年来，开发这些房产的成本实际上增加了。

“例如，如果你在2008-2009年建造了一个2万平方米的购物中心，那么你的开发成本，包括土地成本，将在4000万至4500万美元左右。但是，如果你快进到过去几年，你会看到许多已经出现或仍在建设的开发项目，其美元成本是2008年和2009年的两倍，有时是三倍。”

如果以当地货币计算，成本增加的幅度更大。例如，2008年美元兑加纳塞迪的汇率几乎是1比1。

“当时，一个4000万美元的(商场)大约相当于40美分。快进到今天，cedi已从1美分/ 1美元贬值到近4美分/ 1美元。因此，一个购物中心的开发成本以美元计已增加到约8000万至9000万美元……然后，在cedi，成本已从2008年的4000万美分增加到今天的近3亿美分。”

有许多因素导致了开发成本的上升。首先，土地成本在过去十年中急剧上升——这是供需失衡的结果。

他解释说:“如果你进入这些市场，试图建造一个购物中心或办公大楼，那里没有太多土地或机会……在没有产权风险的好地段获得大量土地的机会非常少。”

“但另一方面，私人股本基金和投资者从中国筹集了如此多的资金南非开云体育app下载手机版官网在过去的几年里，他们试图进行非洲扩张战开云体育app下载手机版官网略。大量资金在追逐很少的土地机会，这导致土地价格大幅飙升。”

此外，增加的建设成本、专业服务费和资金成本都使开发成本更高。由于当地承包商很少，开发商没有讨价还价的能力来降低费用，最终支付的费用比在其他地方要高得多。Teeroovengadum指出，建筑师和工程师等专业人员也没有降低整体建筑成本的动机，因为他们的费用通常是按照开发成本的百分比计算的。

“然后银行收取的保险费增加了。因此，即使在一个低收益率的世界里，你的债务成本也没有降低。事实上，它还在增加，特别是在这些非洲市场。”开云体育app下载手机版官网

综上所述，今天的开发成本比10年前要高得多。然而，这些房地产开发项目的GDP增长和商业承受能力实际上已经下降，投资者正在努力获得他们在商业计划中计算的租金。

“在过去的几年里，有很多炒作，许多投资者、开发商和利益相关者并没有真正分析这些市场。但展望未来，我们看到了这种变化——这意味着他们正在考虑租金水平和开发成本方面的可持续发展……以及如何为市场提供正确的产品。”