作者:Kesaven Moothoosamy, Perigeum Capital执行董事

随着社区面对2019年新型冠状病毒病(COVID-19)的现实，全球环境似乎几乎陷入停滞。随着世界各国深入分析这场危机的潜在影响，对经济增长、商业活动和个人的短期影响正在显现，而人们的预期则取决于全球经济可能在2020年下半年出现反弹。

事实上，已经被宣布为大流行世界卫生组织(卫生组织)在三月初，新型冠状病毒肺炎疫情严重影响了世界的物质和经济健康。在本已动荡的经济环境中，新冠肺炎成为“黑天鹅”，全球经济衰退即将来临的信号已经很多。世界各地的经济学家最近宣布，冠状病毒确实引发了一场全球衰退，导致经济比预期的更快崩溃。争论的焦点是危机会有多严重，会持续多久。在中国，自发现首例病例近3个月以来，生活逐渐恢复正常，疫情已经放缓，但其他国家的情况何时会好转还有待观察。

在宣布了7例COVID-19病例之后毛里求斯从3月18日(周三)到3月19日(周四)，以及随后首相决定从3月20日(周五)开始实施封锁战略，人们陷入了恐惧、悲观、恐慌的漩涡，这种情况引发了对这种情况的各种解读。考虑到我们严重依赖于出口我们的服务金融部门和旅游工业以及从海外进口的食品或非食品产品，我们已经开始经历对毛里求斯经济的连锁反应。

虽然毛里求斯旅游业受到的影响是有形的，但这只是冰山一角。其他领域则较开云体育PT电子少提及，比如毛里求斯房地产隔离区可能会开始受到感染。关于疫情后世界经济将如何复苏，是u型复苏还是l型复苏，人们有各种各样的争论。然而，无论复苏曲线如何，预计短期内都不会有所改善，由于毛里求斯等脆弱国家对外国受感染国家的依赖，COVID-19的后果可能会持续一段时间。

好客属性

禁止环游世界对毛里求斯的酒店业产生了直接影响，该行业在2019年已经经历了增长乏力。政府倡议规定，任何在过去14天内曾在欧盟成员国、英国、爱尔兰、瑞士、挪威和留尼汪群岛居住或有旅行史的外国人将被拒绝入境毛里求斯，政府现在宣布禁止所有乘客入境。

毛里求斯的许多酒店都依赖这些国家的游客，酒店的入住率已降至令人担忧的水平，预计将继续经历进一步的大幅下降，尤其是在最近的封锁措施下。虽然这是暂时的，但我们不确定毛里求斯的入境限制将延长多久，我们需要等到北半球的夏天才能看到放缓。

根据毛里求斯市场的利益相关者的说法，外国人正在重新考虑他们的度假计划，因此酒店和运营商没有登记复活节的预订。在毛里求斯宣布出现COVID-19病例、实施旅行禁令和最近的封锁之后，这种情况预计会恶化。企业减少旅行、取消会议和类似大型活动也影响了酒店的营业额。

对污染的焦虑仍将持续一段时间，在这一点上，我们无法确定这将持续多久。酒店的低入住率或零入住率直接影响到酒店经营者的营业额，并可能导致资金紧张的情况。在过去的几个月里，毛里求斯的酒店已经扩大了几次折扣，以吸引毛里求斯公民预订，但当前充满恐慌的环境极大地削弱了这些优惠对毛里求斯公民的吸引力。

当当前的气候直接影响到家庭的健康和幸福时，酒店房价的30%或40%的折扣是否能吸引顾客是非常值得怀疑的。酒店空置或入住率低意味着，它们要么继续经营，通过向毛里求斯公民提供折扣来支付固定成本，要么暂时关闭，从而对酒店房地产行业产生连锁反应。事实上，一些毛里求斯酒店集团已经减少了在运营的酒店数量。

毛里求斯的大多数大型酒店集团都采用了轻资产战略，酒店运营商或管理公司(OpCo)和物业控股公司(PropCo)是分开的。酒店的墙壁由房地产投资公司或房地产投资信托基金(REITs)拥有，具有长期租约，预计酒店运营商将以当地货币或欧元或美元等硬通货支付租金。

在租金现金流入的支持下，房地产投资信托基金从投资者那里筹集了资金，并从银行获得贷款，为收购酒店物业提供资金。酒店经营者有义务向业主支付租金，无论是否能产生销售。

争论的焦点是，在这些困难和不可预见的情况下，酒店经营者是否能够履行他们的义务。

即使酒店的策略是吸引毛里求斯居民入住酒店，但考虑到入住率低和吸引当地游客所需的费率降低，酒店经营者可能没有足够的干粉来应对这种情况。连锁反应将会对地产基金产生影响，因为它们可能无法产生兑现对投资者承诺所需的现金，同时也会影响银行贷款契约，如利息保障和偿债保障比率。

如果这种情况持续下去，酒店物业的价值将受到影响，这也可能对银行施加的贷款价值比(LTV)契约产生溢出效应。高负债的房东可能会发现，如果银行不为他们提供还款假期和临时放宽契约，他们就会陷入违约的境地。

虽然政府为酒店运营商提供融资设施，以缓解他们的现金流，但尚未确定可用的现金是应用于支付员工的工资和维持就业，从而避免社会危机，还是应迅速向房东支付租金。

零售地产

这种恐惧很普遍，我们可能会看到除超市和杂货店外的购物中心人流量持续较低，最近毛里求斯因病毒爆发而实施公民隔离战略之前，人们争相购买杂货和其他必需品，这是一种预防措施。

随着病毒已经到达我们的海岸，一些超市建立的社交距离措施不太可能取得成功。避免拥挤的地区可能是减缓病毒传播的一个有用工具，如果人们遵循这一建议，对房地产零售资产类别的直接影响可能是重大的，因为人们会避免购物中心和购物中心。虽然人们仍然需要食物、衣服和其他必需品，但他们可能会转向网上购物，这在毛里求斯已经开始增长。

亚马逊宣布，将在美国雇佣10万名仓储和送货员，以应对在线订单激增，因为在冠状病毒爆发期间，许多消费者转向网络来满足他们的需求。由于这次大流行，将有相当多的毛里求斯人首次尝试网上购物。商场和购物中心的客流量大幅减少，会使零售商的营业额突然大幅下降。这种情况可能是暂时的，但其后果可能会对他们的业务产生持久影响。

对房地产行业的溢出效应是，由于客流量低而导致销售额下降，加上商品可能短缺，可能会削弱商店的业绩，从而也会影响商场和商场租户的能力购物中心每月支付租金给房东。大多数租户，尤其是那些被视为非必需品的高端服装行业的租户，在目前的艰难时期，可能会拖欠房东的租金，这可能会给业主带来进一步的压力，使他们处于现金紧张的状态，尤其是如果他们的负债水平很高的话。

随着经济衰退的临近，人们开始勒紧裤腰带，这种情况可能会被放大。通常吸引大量顾客的购物中心的美食区也将陷入困境。由于担心食品商店可能会采取不卫生的做法，再加上避免进入拥挤的地方，这可能会进一步降低人流量，影响商场的整体表现。略有积极的一面是，在当前的封锁期间，超市/杂货店预计仍将把人流引向购物中心，购买基本商品。

目前的情况需要对租户进行分析，以了解客流量大幅减少对租户营业额的影响，以及对他们履行当前义务的能力的影响。一些杂货超市可能能够承受冲击，而其他非必需品商店可能会受到直接打击。

物业基金可能需要向租客提供扩大的信贷安排。另一种可能的情况是，购物中心和商场的业主可能会被要求放弃几个月的租金，以期留住租户，并避免店铺突然关闭，这可能会对商场的整体吸引力产生连锁反应。

同样，商场业主可能需要反过来与银行协商还款期限，以免影响他们的现金流状况、利息保障契约，从而导致贷款违约。在短期内，这将对商场的估值产生影响，也会影响银行的贷款价值比(LTV)契约。

在更极端的情况下，商店可能决定关闭，而不是累积债务，即使这意味着违反租赁协议。如果中国用了3个月左右的时间来应对疫情并减少确诊病例，可以合理地假设其他国家从现在开始需要3个月以上的时间。因此，到2020年第四季度，也就是临近年底的节日期间，情况似乎只会有所好转。

住宅

住宅房地产市场可能受益于降息，从而降低购买房屋/别墅/公寓的融资成本。然而，一些买家可能会采取观望态度，避免在这种不确定的环境下进行巨额支出。不幸的是，在即将到来的经济衰退中可能失去工作的危险正在逼近，在可预见的将来收入预计也将减少;这些条件的双重影响预计将直接影响这一市场。

商业地产

一些曾经为旅游业服务的办公楼将受到更直接的影响。在这种情况下，租客可以自己承担费用，要求贷款，或者直接把钥匙交给房东。

这一房地产资产类别可能不会产生直接影响，但由于毛里求斯爆发COVID-19疫情，许多企业已经采取了在家办公(WFH)政策，以确保运营的连续性。这种远程办公的过程可能会鼓励企业尝试在COVID-19大流行之后可以采用的新文化和流程。

对该国商业地产行业的影响可能是持久的，因为企业将重新考虑他们的办公空间需求与WFH政策。如果他们的员工可以轻松地远程办公，并实施结果至上的工作环境(ROWE)，这可能会改变游戏规则。在目前的情况下，联合办公空间或共享办公室也将减少交通流量，需求也会下降。

短期租约的业主可能会面临压力，而长期租约的租户可能会在续期时协商新的费率或减少空间要求。在病毒的连锁反应可能导致经济衰退之后，办公物业的估值可能受到影响，因为未来来自办公空间租金的现金流入可能因此受到挑战。

闭幕词

新冠肺炎疫情仅在毛里求斯爆发，其乘数效应和多米诺骨牌效应尚未显现。我们希望毛里求斯能够遏制病毒的传播，并迅速消退。新冠肺炎疫情迫使人们重新思考我们所有人的生活、工作和娱乐方式，因此房地产行业应该会发生重大变化。