这篇文章最初由Cytonn发布，并略有缩短。查看原文在这里．

肯尼亚目前的学生住房存量为301,060套，这吸引了私营部门的参与，以增加供应。

推动肯尼亚学生公寓需求的一些因素包括:

• 快速增长的学生人数:根据肯尼亚国家统计局(KNBS) 2021年经济调查在澳大利亚，2020/21财年，大学和职业中心的学生人数为997,904人，而2014/15财年为66.4万人。这意味着5年复合年增长率(CAGR)为8.5%，进一步扩大了约6万套学生住房缺口。随着大学/学院年龄人口的持续增长，这一数字还将增加。根据2019年人口和住房普查数据，18-24岁之间的人口数量为640万，占肯尼亚总人口4760万的13.4%，其中大部分是大学和职业新生。

• 高等教育院校增加:根据KNBS的数据，技术和职业教育培训(TVET)机构的总数从2019年的2140所增加到2020年的2301所，增长了7.5%。这种增长，特别是卫星分校的增长，得到了政府政策的支持，即增加高等教育机构的数量，以适应不断增长的学生人口。

• 公共政策:政府采取的措施，如取消对其他非洲国家的签证要求，促进了当地院校的国际学生入学率。开云体育app下载手机版官网此外，肯尼亚国家资格认证局(KNQA)在快速承认和等同从不同国家获得的资格方面变得更加积极，并对证书进行验证以确保其真实性。为了使肯尼亚更具吸引力，KNQA计划升级住宿设施，制定明确的学术日历，并建立国际学生理事会来帮助学习者。这将导致对优质学生公寓的需求增加。

一些私营部门的参与者对学生公寓的概念产生了兴趣，机构投资者将他们的投资级投资组合集中在内罗毕县。主要市场参与者如下所示。

由于新冠肺炎疫情的影响，过去两年学生公寓的供应量受到了限制，这可能减缓了投资规模，并带来了在线学习的趋势，这进一步限制了学生公寓的需求。然而，随着疫苗接种规划加快以控制病毒传播，市场见证了投资者在释放增长机会方面的信心和主动性不断增强。肯尼亚市场的主要举措之一是Acorn Holdings于2021年2月在内罗毕证券交易所上市其开发REIT (D-REIT)和收入REIT (I-REIT)。

尽管有这些因素推动需求，但学生宿舍的供应仍然落后，因为提供学生宿舍是高等教育机构的职责。学生宿舍短缺的另一个原因是:

• 资金不足:与投资者可以轻松获得债务和股权融资的发达市场不同，由于贷款机构不愿为此类私人开发商提供融资，因此实施了严格的承销标准，中国的房地产开发项目一直难以获得融资。此外，可以作为长期资金来源的本地资本市场仍然相对不发达。例如，在肯尼亚，资本市场仅贡献了1%的房地产融资，而银行贡献了99%，而发达国家则分别为60%和40%。

• 公私伙伴关系(ppp)的无效:肯尼亚的PPP项目面临的挑战包括:i)难以管理大多数PPP项目的多方利益相关者性质;ii)肯尼亚缺乏适当的法律框架，无法将公共土地转让给特殊目的机构，以吸引私人资本和银行债务;iii) PPP项目的时间期限较长，而私人开发商倾向于在三到五年内退出项目。PPP青年旅社项目采用设计、建造、拥有、运营和转让的模式，开发商将在大约20年后收回回报，这对那些希望尽早退出的投资者没有吸引力。

• 土地成本高:肯尼亚城市地区的土地持续飙升，受对开发级土地需求的推动，这也导致了土地短缺，尤其是在内罗毕，截至2021年，内罗毕的平均每英亩价格为1.348亿肯尼亚先令Cytonn研究．

• 不足的专业知识:专门建造的学生宿舍需要很高的开发和管理专业知识，而大多数开发商缺乏这方面的能力，因此他们不愿投资该领域。

内罗毕大都会区(NMA)学生住房市场表现

我们进行了研究并分析了NMA 10个地区的数据:Parklands、Madaraka、Ruiru、Kahawa Sukari、Thome、Juja、Rongai、Athi River、Karen和Thika。肯尼亚的学生住房市场包括单间公寓和多达八张床的共享单元，其中最多的共享空间是一个单元中的两张床。这些设施继续提供便利设施，如小包店、备用发电机、闭路电视和24/7安全团队、安全生物识别访问、带有DSTV的公共休息室、健身房和游戏室、洗衣机、独立的学习室，有些甚至提供班车服务。专门建造的学生宿舍(PBSA)的租金从10,000 Kshs起，目前市场上最高的租金为每月34,000 Kshs。

学生公寓市场在2022年略有改善，平均租金收益率为7%，比2020年的6.9%略有改善0.1%。2022年，每平方米平均租金从2020年的427 Kshs上涨至505 Kshs，上涨18.3%。然而，2022年的平均入住率从2020年的81.4%下降到79.6%，下降了1.7%。下表总结了2020年和2022年的市场表现对比。

关键信息包括:

• 2022年相对微弱的改善归因于Covid-19大流行，学生转向在线学习，从而降低了学生宿舍的需求。然而，随着经济重新开放，房东提高了租金，以弥补2020年的损失，因此2022年每平方米的租金相对较高，为505斯里兰卡先令。与其他房地产主题相比，学生公寓的每平方米租金与住宅部门的每平方米租金一致，2021年为每平方米508 Kshs。不过，相对于商业写字楼和零售业来说，这个数字要低一些。开云体育PT电子
• 2020年，单人入住房间的租金收益率最高，为11.3%。然而，这比2020年的11.7%下降了0.4%。
• 2022年，两人间的入住率最高，达到81.6%。私立青年旅舍平均每月收费10467印度先令，而大学出租青年旅舍每月最高收费3000印度先令。

我们还根据细分市场分析了数据，即中高端市场，往往拥有私立大学，中低端和卫星城，主要拥有中等水平的学院和公立大学。中高端市场仍然是表现最好的，因为它通常吸引相对较高的租金，平均每平方米622斯里兰卡先令，而中低端市场每平方米456斯里兰卡先令。在租金收益率方面，中高端市场的租金收益率从2020年的9.5%增长0.5%，至2022年的10.0%。另一方面，中低端市场的租金收益率维持在7.5%不变，与2020年持平。

租赁利率:Thome和Karen Estates的每平方米租金最高，分别为657印度先令和646印度先令。这些地区拥有一流的私立大学，如东非天主教大学和美国国际大学，因此吸引了大部分来自中产阶级和高收入家庭的学生。开云体育app下载手机版官网一般来说，平均月租率根据地点和目标机构类型而波动，这往往会导致学生住房的质量和学生所期望的设施有所不同。此外，由于土地成本相对较高，内罗毕县的青年旅馆往往比卫星旅馆收费更高，土地成本转嫁给了租户。

设施:校外市场的出租物业提供了许多设施，其中许多是校内住房所没有的。校园外几乎不存在的三种设施包括:热水淋浴、无线上网和数字电视。

入住率:中低端区域的平均入住率为81.5%，高于中高端区域的79.1%。这是因为前者往往会吸引更多的学生群体，因为他们负担得起，一些人选择通勤。

与房地产行业的其他资产类别相比，学生公寓的租金收益率相对较高，平均为7%，超过了服务式公寓和住宅行业，截至2021年，服务式公寓和住宅行业的租金收益率分别为5.5%和4.8%，如下所示。开云体育PT电子

建议

为使学生宿舍更能吸引学生，并让投资者受惠于高入住率及稳定的租金收入，我们建议投资者应:

• 开发符合国际标准的住宿设施，例如:i)高质量的装修和设施，ii)周到和针对市场的设计，iii)靠近大学，理想情况下步行不到5分钟;
• 进行彻底的研究以确定利基市场。

内罗毕大都市区的投资机会在于卡伦、托梅和马达拉卡等地区，这些地区的租金收益率相对较高，分别为11.1%、10.5%和9.2%，这是因为这些地区拥有肯尼亚受国际学生欢迎的私立大学。

很明显，学生宿舍是有需求的，专门建造的学生宿舍正变得越来越重要。因此，我们期望看到更多的发展，以满足高等教育机构不断增长的学生人数。然而，疫情导致的在线学习趋势对即将供应的专门建造的学生宿舍构成了挑战，因为这可能会降低开发项目的入住率。