非洲许多城市对优质仓储的需求超过了供应开云体育app下载手机版官网

本文节选自莱坊开云体育app下载手机版官网非洲物流与工业评论2021年下半年报告

撒哈拉以南非洲地区的主要仓储和物流市场仅限于内罗毕和约翰内斯堡。开云体育app下载手机版官网尽管如此,在过去五年中,我们看到拉各斯、卢萨卡、马普托、亚的斯亚贝巴和阿比让等地区的活动有所增加。

总体而言,内罗毕在过去一年仍然是表现最好的市场,2019年至2021年期间的租金涨幅最高。此外,它占新空间需求的50%,这一事实反映了城市知名度的上升。

租金表现参差不齐

在我们监测的29个非洲城市中开云体育app下载手机版官网,租金存在巨大差异。例如,金沙萨和达喀尔的每平方米价格分别为10美元和9.80美元,是非洲优质仓库最昂贵的城市之一,而布兰太尔(每平方米2.50美元)是最便宜的。开云体育app下载手机版官网另一方面,罗安达的平均仓库租金下降幅度最大,目前为每平方米5.50美元;从2018年的每平方米10美元下降。此外,在开罗、阿尔及尔和马普托等一些城市,优质租金保持稳定。

尽管表现不一,但坊间证据表明,整个欧洲大陆的房地产占用者活动正在增加。例如,第二季度新的仓储和物流需求环比增长13%。这些要求是由农业快速消费品而且制造业开云体育PT电子总体要求在5000 - 10,000平方英尺之间的支架尺寸。

在一些市场,供不应求

在我们监测的大多数城市,对最好的仓库的需求继续超过供应。在尼日利亚例如,由于长期缺乏优质仓储,大多数跨国蓝筹企业都在Ikeja、Sagamu和Agbarawe周围专门建造的自有设施中经营。这一根深蒂固的趋势意味着对专门建造的优质仓储空间的需求仍然强劲。我们估计,在尼日利亚西南部和拉各斯附近地区,以农业为基础,总需求约为100万平方米,零售以及制造业。开云体育PT电子尼日利亚专用仓储市场的总规模目前约为30万平方米。Agility等开发商已经利用这一机会,计划开发27万平方米的仓储空间。此外,Agbara物流园区将在现有库存的基础上再开发35,000平方米。

与尼日利亚缺乏库存形成鲜明对比的是,印度的开发商肯尼亚一直对不断增长的需求做出响应,在过去五年中交付了超过170,000平方米的投机性优质仓储,在此之前,优质市场仅限于非常有限的开发项目。预计供应将进一步增加,如Improvon和Africa Logistics Properties等开发商计划在2024年底前向市场交付超过40万平方米的投机空间。开云体育app下载手机版官网

尽管大多数库存都是投机性的,但在农业和快速消费品行业的推动下,吸收率仍然很高。开云体育PT电子不出所料,酒店的平均入住率为80%。旺盛的需求不仅反映在活跃的开发项目上,还体现在租金的表现上。与大流行前的租金相比,内罗毕的平均高档租金涨幅在整个非洲最高,从2018年的每平方米4.70美元上涨至每平方米6美元。开云体育app下载手机版官网

尽管南非的经济环境和前景疲软开云体育app下载手机版官网,但对优质仓储和物流资产的需求保持稳定。随着对质量较差的房源需求的减少,优质和二级空间租金之间的差距继续扩大。尽管如此,物流设施仍然是美国表现最好的商业资产类别南非开云体育app下载手机版官网.大多数占用者的活动仅限于租约续签和空间整合,而这又与追求质量有关。因此,约翰内斯堡的高档公寓租金稳定在每平方米约5.50美元,预计全年都将保持这一趋势。此外,坊间证据表明,在充满活力的电子商务部门的支持下,对优质仓储的需求将会增加,从而形成一个独特的双层市场。

对城市地段的需求推高了土地价值

在整个非洲大陆,土地供应减少加上需求增加,正给土地价格带来上行压力,因为自住业主与机构投资者争夺最佳地段。事实上,在一些城市,现有工业节点的土地价值在2015年至2021年间有所增长,如拉各斯(58%)和内罗毕(42%)。此外,中国在内罗毕修建的环路网等基础设施的发展,正促使一些居住者探索传统工业热点以外的地区。因此,在一些城市的外围地区,工业用地的价值已经上涨了35%,在纳曼维(乌干达2015年至2021年期间,内罗毕的比例为34%。由于土地用途的竞争,预计城市工业用地的获取仍将是该行业的一个主要障碍,在可预见的未来,一些城市的优质工业用地的价值似乎将继续上涨。

投资意愿高,但存量有限

非洲各地投资者对工业股的兴趣依然强劲,投资者被该行业强劲的收入状况和积极的开云体育app下载手机版官网市场基本面所吸引,比如城市化水平不断提高,这推动了对城市物流设施的需求。此外,工业资产的平均收益率约为12%,而零售和办公资产的收益率为9%,住宅资产的收益率为6%。

总体而言,南非仍然是整个非洲大开云体育app下载手机版官网陆最大、最成熟的仓储和物流市场。该国在2020年的销售交易量超过500万平方英尺(RCA)。对于非洲其他地区来说,由于缺乏投资级资产,吸引全球机构资本一直是个挑战。然而,随着一些开发商试图填补这一空白,这种情况正在发生变化。例如,总部位于科威特的Agility正在拉各斯、阿比让、马普托和阿克拉开发超过100万平方米的仓储,并计划扩展到其他城市。

此外,南非的Improvon和Africa Logistics Properties等区域开发开云体育app下载手机版官网商将在2024年之前在内罗毕交付超过10万平方米的专用仓储空间。因此,坊间证据表明,投资者的兴趣正在稳步增长。过去五年的关键交易已经证明了这一点,最近的一个例子是GRIT在2021年7月与Orbit Africa签订的具有里程碑意义的销售和回租协议。开云体育app下载手机版官网

主要仓储需求的主要驱动因素

1.电子商务将推动未来的发展

尽管电子商务的渗透率在新冠疫情之前已经在上升,但与2019年相比,非洲各地2020年的在线销售收入增长了28%以上,达到270亿美元。开云体育app下载手机版官网在线零售额的增长将继续下去,到2025年,电子商务收入预计将翻一番,达到4600万美元(Statista)。因此,我们预计这将提振对仓储和配送空间的需求。

例如,在南非,对新开云体育app下载手机版官网型、现代和高效配送中心的需求保持稳定,需求超过了所有其他资产类别和工业细分领域,导致过去12个月的整体收入回报率为9.2%,资本增长为0.8%。

专注于优质仓储空间的一个很好的例子是Takealot最近在Montague Gardens的Montague Park租赁了约11,000平方米的空间。此外,全球电商巨头也在推动这种向质量的转变。在亚马逊正式进入埃及的大背景下,它在非洲最大的物流中心落成,就证明了这一点。开云体育app下载手机版官网

2.超过4000亿美元的基础设施建设将促进工业活动

近年来,主要工业走廊的快速发展对仓储和物流业的转型发挥了重要作用,仓储和物流业长期以来一直受到基础设施落后的阻碍。根据2018年物流绩效指数(LPI)——世界银行对运营商进行的一项调查,提供了各国物流“友好度”的反馈——撒哈拉以南非洲地区的物流基础设施得分为2.20分(满分为5分),突出表明需要增加对该领域的投资。开云体育app下载手机版官网相比之下,德国的得分为4.37,是LPI排名最高的国家。

目前,我们估计整个非洲大陆正在进行价值超过4000亿美元的铁路和公路开发。这些发展必将推动非洲内部贸易的增长。开云体育app下载手机版官网例如,在东非,连接肯尼开云体育app下载手机版官网亚与乌干达和刚果民主共和国(DRC)的北部走廊的基础设施建设增加,仅在内罗毕就在不到6年的时间里开发了超过15万平方米的优质仓储;在此期间,几乎90%的库存都交付了。

此外,由于连接南非与其他南部非洲国家的南北走廊的改善,有证据表明,约翰内斯堡的第三方物流正被优越和广泛的道路网络基础设施所吸引,转移到城市的东部和东北部地区。开云体育app下载手机版官网此外,据我们估计,连接加纳、Côte科特迪瓦和布基纳法索等国的西非增长环沿线的基础设施建设将释放超过100万平开云体育app下载手机版官网方米的专用优质仓储。我们预测,拉各斯(Lagos)、阿克拉(Accra)和阿比让(Abidjan)等城市可能是主要受益者。

在更宏观的层面上,除了加强基础设施建设外,《非洲自由贸易协定》的实施也将是主要工业部门增长的关键关键。开云体育app下载手机版官网

3.各国政府正在为经济增长搭建舞台

在整个非洲,作开云体育app下载手机版官网为疫情爆发后提振经济活动措施的一部分,大多数政府都加大了制造业和工业化的举措。对国际投资的竞争加剧,引发了一波新的产业政策,随后,非洲各地纷纷建立经济特区(SEZs)。开云体育app下载手机版官网联合国贸易和发展中心(UNCTAD)估计,目前非洲有超过180个经济特区,另有51个经济特区正在开发中。开云体育app下载手机版官网肯尼亚(61个)经济特区的集中度最高,其次是尼日利亚(38个)和埃塞俄比亚(18个)。

此外,一些国家的政府正在促进这些区域内工业园区的发展,以吸引外国直接投资。例如,在埃塞俄比亚,埃塞俄比亚工业园区发展公司的成立在短短六年内帮助交付了超过1500万平方米的仓储。这一举措为政府创造了超过7.35亿美元的收入,并创造了超过8万个就业岗位。

此外,乌干达政府通过公布扩建坎帕拉工业和商业园区(KIBP)的计划,加大了其工业化努力。400万平方米的园区扩建将使KIBP的公司总数达到500家。一旦完全完工并投入使用,KIBP预计将使该遗产的总就业人数增加到20万人,每年产生5.4亿美元的税收。

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